自由設計型というのは、住宅ローンの借入期間中に希望に応じて「変動金利タイプ」「固定金利特約タイプ」「上限金利特約タイプ」の3種類に何回でも自由に切り替えられる返済方式です。

民間金融機関の中には、この「自由設計型」を採用しているところがありますが、例えば、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンは、金利動向を見て金利が有利になるように「変動タイプ」「固定特約タイプ」「上限特約付変動タイプ」の3つのタイプを何度でも変更可能です。

「固定特約タイプ」は2???・10・15・20・25・30年、「上限特約付変動タイプ」は5・10年のいずれかの期間から選択することができ、それぞれの特約期間終了後に新たにタイプを選択するというものです。

※変動タイプからの変更は毎月できます。

自由設計型の金利タイプの特徴は次のようになっています。

■変動金利タイプ
変動金利タイプは、金利の上昇、下降によって適用利率が変動します。

また、年2回金利の見直しがありますが、利息と元金分を調節することで5年間毎月返済額は変わりませんので、金利下降期には有利ですが、5年後の借入残高は確定しません。

そして、6年目にその時点の借入残高に応じて、そのときの金利を採用し、次の5年間の毎月返済額を算出します（ただし、旧返済額の1.25倍が上限です）。

■固定金利特約タイプ
固定金利特約タイプは、特約期間（2・3・5・7・10年など）を選択し、特約期間終了までは金利は一定です。

金利水準が高いときには不利になりますが、低いときに長期で借りれば金利上昇リスクを防ぐことが可能でメリットが大きいです。

また、期間終了後の借入残高が確定できるので返済計画も立てやすいです。

なお、長期の固定は短期の固定より金利水準は高くなっています。

■上限金利特約タイプ
上限金利特約タイプは、変動金利を採用し、5年、10年のいずれかの期間を選択し、その期間内は上限金利以下の範囲で金利が変動します。

つまり、金利上昇時にも上限金利以上にはならず、下降期には変動金利のメリットが受けられます。

ただし、金利は通常の変動金利タイプより高く設定されていますので、上限金利以上にならなかった場合は不利になります。

自由設計型は、金利動向を見極めながら設定することが重要です。

例えば、現在ですと急激な金利上昇はないと予想されますが、上昇傾向になる要素はありますので、変動金利タイプや固定金利タイプの3年ものを選択して様子を見たり、金利優遇キャンペーンを活用して低利な長期固定型を選択するのもよいかもしれません。

ちなみに、金融機関によっては、ローンを半額ずつ異なる金利タイプに組み合わせることも可能になっています。